Thongtinbds247.com Mua bán nhà đất Hà Nội Mua bán nhà đất TPHCM Mua bán nhà đất Hải Phòng Mua bán nhà đất Đà Nẵng Rao vặt nhà đất

Mua nhà lần đầu và những sai sót thường gặp (Phần 2)

03/07/2016 08:00

Nhiều người quá chú trọng tính pháp lý dự án mà lơ là các tiện ích cần có cho không gian sống, không nhờ luật sư tư vấn, chấp nhận giá bán ghi trong hợp đồng tại phòng công chứng thấp hơn giá thực tế đã mua để giảm thuế thu nhập...

 - Xin hỏi anh Xuân Gần, gần đây tôi thấy rộ lên loại hình bất động sản nhà phố thương mại Shophouse có giá cao. Tuy nhiên, đa số đang ở dạng dự án và đang xây dựng. Theo anh, chúng tôi có nên đầu tư hay không và đầu tư như thế nào cho an toàn, hiệu quả? (Duy Lượng, 40 tuổi, 01 Điện Biên Phủ, Quận Bình Thạnh)

- Ông Nguyễn Xuân Gần:

Shophouse là loại bất động sản khá đặc thù do có số lượng ít và tọa lạc tại các vị trí đắc địa trong một dự án hoặc tuyến phố. Những Shophouse đang chào bán trên thị trường có giá trị rất cao, tuy nhiên thanh khoản rất tốt vì đây là loại bất động sản được ưa chuộng, nhu cầu cao.

Chính vì những đặc tính trên mà các chủ đầu tư rất kỹ lưỡng trong việc thiết kế, xây dựng, định hình những giá trị thương mại tuyến Shophouse khi hình thành. Ngay cả tính pháp lý (vĩnh viễn hay có thời hạn) của bất động sản cũng là yếu tố quyết định giá cả.

Theo thông tin của bạn, các chủ đầu tư đang triển khai xây dựng, đồng nghĩa hạ tầng kỹ thuật đã định hình. Ngoài điểm quan trọng nhất của bất động sản là "vị trí, vị trí và vị trí" thì có vài điểm bạn lưu ý như sau:

- Số lượng Shophouse trong tổng thể vì đây là yếu tố tăng giá khi nhu cầu ngày càng cao.

- Hạ tầng kỹ thuật đã hoàn chỉnh chưa, khi nào hoàn thành?

- Tiến độ xây dựng Shophouse, khi nào hoàn thành, bàn giao?

- Cam kết của chủ đầu tư trên hợp đồng: khi nào bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất?

- Hiện trạng dân cư khu vực như thế nào, trong tương lai ra sao, kết nối giao thông có những ưu điểm gì phục vụ cho hoạt động kinh doanh của bạn tại vị trí Shophouse mình chọn lựa?

- Còn rất nhiều yếu tố khác mà bạn phải quyết định. Cách hay nhất là phải tham quan nhiều nơi, đánh giá nhiều điều về ngành nghề sẽ kinh doanh tại khu vực có Shophouse tọa tạc.

Với một shophouse trị giá cao, bạn nên làm việc kỹ lưỡng với nhân viên tư vấn để đạt được hiệu quả đầu tư tốt nhất.

- Xin luật sư Trương Thị Hòa tư vấn giúp tôi về quyền sở hữu nhà ở khi mua căn hộ, hiện nay có nhiều dự án căn hộ do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện, vậy xin hỏi thời hạn sở hữu của căn hộ thuộc dự án đó được ghi trong sổ hồng sẽ là bao nhiêu năm thưa luật sư? Nếu trường hợp thời hạn sở hữu không phải là lâu dài và ổn định, vậy sau khi hết hạn, chủ sở hữu có được hỗ trợ tái định cư không? Dự án do chủ đầu tư Việt Nam đầu tư thì thời hạn sở hữu được tính như thế nào? Vì sao lại có những căn hộ có thời hạn sở hữu, trong khi có một số office-tel lại được sở hữu ổn định lâu dài (mà tôi lại đọc tin bảo office-tel thì chỉ được sở hữu 50 năm). Xin luật sư tư vấn giúp tôi hiểu rõ hơn về thời hạn sở hữu nhà hiện nay. Xin cảm ơn luật sư. (Phù Dung, 36 tuổi, J43 Bến Vân Đồn, Q4)

- Luật sư Trương Thị Hòa:

Chào Dung,

Câu hỏi này rất hay vì theo luật nhà ở hiện nay thì nhà ở có loại sở hữu lâu dài, có loại sở hữu có thời hạn tùy theo dự án đầu tư. Vì vậy khi mua nhà cần xem kỹ hợp đồng về thời hạn sở hữu của căn nhà định mua. Nếu trong hợp đồng, chủ đầu tư ghi rõ thời gian sở hữu lâu dài hoặc không ghi thời hạn sở hữu thì đó là trường hợp sở hữu lâu dài. Nếu căn nhà sở hữu có thời hạn thì trong hợp đồng phải ghi rõ thời hạn sở hữu của căn nhà, thí dụ như office-tel thì chủ đầu tư quy định thời hạn sở hữu khi ký kết hợp đồng mua bán là 50 năm. Tất nhiên giá mua bán sẽ tùy thuộc vào vấn đề thời hạn sở hữu của căn nhà.

- Gửi ông Nguyễn Xuân Quang
Xin ông cho biết mức độ đầu cơ trên thị trường bất động sản hiện nay ra sao? Khả năng sinh lời có hay không? Liệu nhà đầu tư có nên lựa chọn kênh bất động sản đề đầu tư trong giai đoạn hiện nay không?

Ông bình luận gì về hiện tượng các chủ đầu tư mang thế chấp ngân hàng đối với những căn hộ đã bán cho người dân? Người mua căn hộ cần chú ý những gì để tránh được các rủi ro này? Đối với Nam Long thì công ty có cam kết gì để giúp người mua nhà cảm thấy an tâm hơn? (Phương Sanh Tín, 30 tuổi, Bình Dương)

- Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn.

Theo tôi, năm 2013-2014 chưa có đầu cơ trên thị trường bất động sản nhưng qua năm 2015- 2016, đã xuất hiện việc nhiều nhà đầu tư chọn kênh bất động sản để đầu cơ. Tôi cho rằng, khả năng sinh lời trong ngắn hạn không dễ nhưng dài hạn thì có cơ hội (các dự án trong các khu đô thi mới và trong vùng phát triển hạ tầng). Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần tính đến tính thanh khoản, đầu ra (do có quá nhiều dự án cao cấp cạnh tranh), cũng như sự biến động về lãi suất...

Về hiện tượng các chủ đầu tư mang những căn hộ đã bán đem thế chấp ngân hàng, tôi cho rằng để tránh trường hợp này, người mua cần kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin liên quan.

Trường hợp, chủ đầu tư không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở để bán thì phải có cam kết trong văn bản gửi Sở Xây dựng khi chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán. Còn nếu chủ đầu tư có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở để bán thì phải cung cấp các giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc có biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được bán nhà ở đó.

Với Nam Long thì các dự án mở bán gần đây đều có sự bảo lãnh của ngân hàng. Theo đó, quyền lợi của khách hàng sẽ được bảo vệ.

- Năm 2014, cháu có ký hợp hồng đặt mua chung cư Sky View với giá 23,9 triệu đồng một m2, đã đặt cọc 15% (nộp khoảng 269 triệu đồng). Theo cam kết, đến quý 4/2015 hoàn thành, nhưng đến nay dự án không thi công, mới chỉ làm xong 3 tầng hầm. Giờ muốn đòi tiền đặt cọc lại thì làm thế nào? (ngô văn dũng, 43 tuổi, Thi xã phổ yên)

- Luật sư Trương Thị Hòa:

Chào bạn,

Trường hợp này bạn nên làm văn bản gửi cho chủ đầu tư nêu rõ yêu cầu đòi lại tiền đặt cọc và những quyền lợi có liên quan (như tiền lãi kể từ lúc đặt cọc cho đến khi thanh lý hợp đồng). Bạn cần đề nghị chủ đầu tư có buổi làm việc để hai bên thảo luận thống nhất về các điều kiện khi thanh lý hợp đồng đặt cọc (như số tiền chủ đầu tư phải hoàn trả lại, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán...).

- Xin hỏi ông Nguyễn Xuân Gần, tôi được biết Tập đoàn Đại Phúc đang có dự án khu đô thị rất lớn ngay gần cầu Bình Triệu, quận Thủ Đức, TP.HCM và đang chào bán nhà phố thương mại.
Gia đình tôi đang có nhu cầu mua thì có vay ngân hàng được không? Khoảng bao lâu sẽ có giấy tờ nhà?
(Quang Ninh, 36 tuổi, 17 Đường D2, Quận Bình Thạnh)

- Ông Nguyễn Xuân Gần:

Cảm ơn bạn đã quan tâm đến sản phẩm của Tập đoàn Đại Phúc.

Khu đô thị Vạn Phúc chúng tôi đang giới thiệu 2 loại sản phẩm gồm nhà phố và nhà phố thương mại có diện tích đất từ 85m2 đến 100m2. Riêng sản phẩm nhà phố thương mại đang được ưu tiên triển khai trên tuyến đường rộng 35m nối từ Quốc lộ 13 đến công viên trung tâm của khu đô thị. Cụ thể là ngày 26/8 vừa qua chúng tôi đã tiếp tục khởi công đợt 2 cho 50 căn nhà phố thương mại, dự kiến quý II/2017 tiếp tục triển khai 500 căn, hình thành nên tuyến phố thương mại hiện đại.

Đối với khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà ở tại khu đô thị Vạn Phúc, chúng tôi đã ký hợp đồng liên kết với các ngân hàng như BIDV, Bản Việt, Liên Việt…. để hỗ trợ vay khi mua nhà tại Vạn Phúc. Mức hỗ trợ lên đến 70% tổng giá trị hợp đồng, dòng tiền sẽ được giải ngân theo tiến độ xây dựng và hoàn công nhà.

Về giấy tờ nhà, sau khi hoàn tất thủ tục xây dựng trong thời gian 8 tháng hoặc có thể sớm hơn, Đại Phúc sẽ giao sổ hồng cho khách hàng.

Để có thông tin chi tiết, đầy đủ, bạn có thể đến tham quan thực tế dự án và nhận tư vấn cụ thể.

- Xin hỏi luật sư Hòa, nhà chung cư đã bàn giao cho cư dân ở từ năm 2011 đến nay, tất cả đã ổn định, không xây dựng gì thêm, đã có ban quản trị được ủy ban quận công nhận. Song chủ đầu tư chưa chịu cấp giấy chủ quyền nhà cho cư dân mặc dù đã đóng đủ 95% tiền nhà, 2% phí bảo trì, vậy hiện nay đã có văn bản luật nào quy định hoặc chế tài để bắt buộc đầu tư phải có trách nhiệm cấp giấy chủ quyền cho cư dân. Trường hợp chủ đầu tư cứ kéo dài thì Chúng tôi nên liên hệ cơ quan chính quyền nào để được giải quyết về việc cấp giấy đầu tư. Xin cảm ơn luật sư. (Tuấn Trần, 40 tuổi, quận 7, TP HCM)

- Luật sư Trương Thị Hòa:

Chào bạn,

Chủ đầu tư không có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vì việc này phải do cơ quan nhà nước (UBND cấp huyện cấp). Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà, trừ trường hợp người mua có thỏa thuận với chủ đầu tư về việc người mua nhà tự làm giấy chủ quyền nhà.

Trường hợp này đã có ban quản trị nhà chung cư thì nên đề nghị ban quản trị làm việc với chủ đầu tư về việc làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà cho người mua nhà.

Trường hợp chủ đầu tư kéo dài thời gian không thực hiện thủ tục xin cấp chủ quyền nhà thì người mua nhà có thể yêu cầu UBND cấp huyện, cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hỗ trợ giải quyết.

- Tôi có mua một căn nhà phố liền kề thuộc dự án Vạn Phúc, khi tôi mua được tư vấn sau khi xây dựng nhà thô (hoàn thiện mặt tiền) dự án sẽ tiến hành thủ tục hoàn công. Trên hợp đồng xây dựng dự án cũng không ghi rõ thời gian hoàn công là khi nào. Tuy nhiên hiện tại nhân viên Vạn Phúc lại tư vấn cho tôi theo luật quy định phải xây dựng hoàn thiện bên trong thì mới có thể làm thủ tục hoàn công được. Như vậy điều nào mới đúng. Làm sao tôi biết được dự án có được ngân hàng bảo lãnh hay bị chủ đầu tư đem thế chấp để ra sổ hồng đúng thời hạn như đã cam kết 3-6 tháng? (Nguyễn Tường Hồng Hạnh, 31 tuổi, 27/37 Lê Trực Phường 7, Quận Bình Thạnh)

- Ông Nguyễn Xuân Gần:

Chào bạn,

Đại diện Tập đoàn Đại Phúc, tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Theo quy định thủ tục hoàn công sẽ bắt đầu thực hiện khi nhà ở được đưa vào sử dụng. Đối với dự án Vạn Phúc, thủ tục hoàn công sẽ do chủ đầu tư thực hiện cho khách hàng.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn có thể liên hệ bộ phận dịch vụ khách hàng yêu cầu được xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của căn nhà của mình đang lưu giữ tại công ty.

- Quá trình góp vốn mua căn hộ hình thành trong tương lai, trong nội dung hợp đồng, chủ đầu tư không ghi thời hạn giao sổ hồng cho khách hàng. Đa số các chủ đầu tư sau khi giao nhà 5 đến 10 năm hoặc có thể lâu hơn mới giao sổ hồng cho người mua. Việc này gây bất lợi và có thể gây thiệt hại cho khách hàng. Vậy làm sao có thể khắc phục việc này? Các chủ đầu tư có giải pháp gì hay nhất để rút ngắn thời gian hoàn thành thủ tục này? Xin cảm ơn chương trình (Nguyen Xuan Huong, 56 tuổi, 12 Tân trào Tân Phú Quận 7)

- Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn.

Thông thường thì trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư đều ghi rõ thời hạn giao sổ hồng cho khách hàng sau khi nhận nhà.

Theo quy định pháp luật hiện hành, trong thời hạn 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Để có thể sớm triển khai thủ tục thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người mua, chủ đầu tư phải chuẩn bị các giấy tờ pháp lý quan trọng gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng toà nhà chung cư; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành công trình đưa vào sử dụng, bản vẽ hoàn công công trình.

- Tôi muốn mua một miếng đất khoảng 500m2 trong đó có 140m2 đất đã lên thổ cư ở xã Bình Khánh huyện Cần Giờ. Tôi chưa có kinh nghiệm mua đất và cũng chưa biết cách xác định vị trí của miếng đất có đúng như trong sổ không nhất là khi tôi thấy khu vực này dân cư thưa thớt cỏ cây dại mọc nhiều, hồ nước nhiều. Vậy làm sao có thể xác định chính xác sổ đỏ bản chính của người bán cho tôi xem có đúng sự thật hay không? (Vũ Tuấn Thái, 35 tuổi, 161/17 Đinh Bộ Lĩnh, P26, Bình Thạnh, Tp Hcm)

- Ông Nguyễn Xuân Gần:

Bạn nên xin một bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán, liên hệ UBND phường xã nơi miếng đất tọa lạc để xin thông tin chi tiết về miếng đất đó xem có vướng quy hoạch, đất công hay được phép giao dịch hay không.

- Tôi đang mua một căn tại chung cư Thanh Hà - Thuộc dự án Thanh Hà. Qua báo chí, tôi được biết dự án này đang tranh chấp quyền chuyển nhượng từ bên A sang bên B. Xin luật sư cho tôi biết, các bên tranh chấp dẫn đến tiến độ chậm thì chúng tôi phải làm gì?

Hiện tại, chúng mua vẫn chưa được cấp giấy bảo lãnh ngân hàng cho dự án (dự án mở bán sau tháng 7/2015). Nhưng hiện tại chủ đầu tư không có ý định cấp giấy bảo lãnh cho khách hàng, vậy chúng tôi nên làm gì?

Xin cảm ơn các luật sư, chúc các luật sư sức khỏe! (Nguyễn Thị Thương, 32 tuổi, Hà Nội)

- Luật sư Trương Thị Hòa:

Chào Thương,

Xin cảm ơn lời chúc sức khỏe của bạn.

Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, một trong những điều kiện chuyển nhượng dự án là phải đảm bảo quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, trong trường hợp có tranh chấp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thì quyền lợi của khách hàng đã mua nhà vẫn được pháp luật bảo vệ. Nếu tranh chấp tại tòa án thì tòa soán sẽ triệu tập người mua nhà tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để người mua nhà thực hiện quyền yêu cầu độc lập, xin công nhân quyền sở hữu đối với căn nhà đã mua.

Dự án mở bán từ 1/7/2015 trở đi thì một trong những điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán là phải có giấy bảo lãnh của ngân hàng. Một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản là giao dịch bất động sản không đủ điều kiện. Vì vậy, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy bảo lãnh của ngân hàng.

Chúc bạn may mắn và nhiều thuận lợi.

- Khi ký hợp đồng, diện tích thực tế và trên giấy tờ khác nhau thì phải xử lý thế nào? (Kim Minh, 45 tuổi, TP HCM)

- Ông Nguyễn Xuân Gần:

Nếu hợp đồng mua bán không có quy định về tăng giảm diện tích, bạn nên thỏa thuận với bên bán về điều này.

Thông thường nếu tăng giảm diện tích không đáng kể thì hai bên không điều chỉnh giá trị hợp đồng, nếu tăng giảm nhiều thì hai bên theo đơn giá thỏa thuận hoặc đơn giá trên hợp đồng.

Ông Nguyễn Xuân Quang:

Đối với các diện tích thể hiện qua hợp đồng, trên biên bản bàn giao căn hộ, hoặc giấy chủ quyền, khách hàng cần lưu ý các tiêu chí để xác lập nên diện tích này.

Hiện nay, Nhà nước quy định hai loại diện tích thể hiện trên hợp đồng là “diện tích sàn xây dựng căn hộ” (diện tích tim tường) và “diện tích sử dụng căn hộ” (diện tích thông thủy), trong đó diện tích thông thủy đang được Nhà nước quy định ghi nhận trên giấy chủ quyền thay vì diện tích tim tường như trước đây.

Do đó, nếu trường hợp diện tích thể hiện trên hợp đồng, trên biên bản bàn giao hay trên chủ quyền có khác nhau do loại diện tích ghi nhận khác nhau là điều chấp nhận được. Vì cùng một căn hộ, tính theo 2 cách khác nhau chắc chắn sẽ ra 2 diện tích khác nhau mà điều này hoàn toàn không ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

Trong trường hợp cùng một loạt tiêu chí giống nhau nhưng ra kết quả diện tích khác nhau trên các văn bản khác nhau thì đây là điều khách hàng cần lưu tâm. Khi đó, khách hàng cần xem thêm điều khoản về quy định tính lại giá trị hợp đồng khi có sự chênh lệch diện tích để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng theo quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của mình. Trong trường hợp hợp đồng không quy định cụ thể, các bên sẽ thực hiện việc thỏa thuận lại để phù hợp với quyền lợi 2 bên.

- Tháng 7/2013 tôi có ký hợp đồng mua một căn hộ thuộc dự án chung cư Gia Phú, phường Linh Trung, quận Thủ đức, TP HCM do Gia Phú Land làm chủ đầu tư, thông qua sàn môi giới bất động sản Đất Xanh Đông Á, trực thuộc Tập đoàn Đất Xanh.

- Khi mở bán, Đất Xanh Đông Á trưng ra bằng chứng chứng minh Tập đoàn Đất Xanh đã bỏ ra 250 tỷ để mua lại toàn bộ căn hộ của dự án này, nay Đất Xanh mở bán, thu tiền và sẽ bàn giao căn hộ cho tôi vào tháng 9/2013.

- Tuy nhiên, đến nay đã 3 năm trôi qua, chủ đầu tư là Gia Phú bị tố bán một căn hộ cho 6 người, ôm tiền của khách hàng bỏ trốn. Hiện dự án đang bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, Đất Xanh thì rũ bỏ trách nhiệm, lạnh lùng tuyên bố họ cũng bị lừa mặc cho khách hàng đang ngồi trên đống lửa khi mà tiền mất nhà không.

Vậy cho tôi hỏi khi mua nhà qua sàn môi giới là tôi đã đặt hết niềm tin vào họ, nhưng bây giờ xảy ra sự cố và người bị thiệt hại là tôi chứ không phải Đất Xanh, như vậy có an toàn hay không? Hay còn cách mua nhà an toàn nào khác nữa xin các chuyên gia chỉ giúp. Xin cảm ơn. (Nguyễn Xuân Dũng, 55 tuổi, Tp.HCM)

- Luật sư Trương Thị Hòa:

Chào Dũng,

Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm về việc bất động sản có đủ điều kiện giao dịch. Vì vậy trong trường hợp sàn giao dịch bất động sản cung cấp những thông tin không đúng sự thật, không đầy đủ... gây thiệt hại cho người mua nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản thì người mua nhà có quyền yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại. Người mua nhà phải có nghĩa vụ chứng minh lỗi của sàn giao dịch bất động sản và thiệt hại của mình, mối liên hệ giữa thiệt hại và lỗi của sàn giao dịch bất động sản.

Để mua nhà an toàn, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ pháp lý của căn nhà mình định mua. Trước khi quyết định ký kết hợp đồng phải nghiên cứu kỹ các điều khoản của hợp đồng và các phụ lục đính kèm. Có thể nhờ luật sư tư vấn về các điều khoản của hợp đồng, có ý kiến pháp lý đối với dự thảo hợp đồng của chủ đầu tư.

- Làm thế nào để nhận biết đó là một chủ đầu tư uy tín? (Ngô thị thanh thuý, 41 tuổi)

- Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn.

Chủ đầu tư uy tín là phải có một quá trình xây dựng, đầu tư các dự án có uy tín trên thị trường. Đánh giá một cách tổng quát thì chủ đầu tư đó phải đáp ứng các tiêu chí như sau.

Thứ nhất, chủ đầu tư tuân thủ pháp luật và quy định của Nhà nước trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Thứ hai, chủ đầu tư phải tuân thủ các tiêu chuẩn, thiết kế, quy hoạch, xây dựng, vật liệu theo đúng cam kết trong hợp đồng. Thứ ba là chủ đầu tư có bộ máy phát triển bất động sản chuyên nghiệp (pháp lý dự án, quản lý dự án, xây dựng, hậu mãi, dịch vụ...). Thứ tư, chủ đầu tư phải thực hiện đúng hợp đồng và các cam kết với khách hàng; có ngân hàng uy tín bảo lãnh, hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Cuối cùng là chủ đầu tư ấy phải thuê các công ty tư vấn, giám sát, thẩm định, kiểm định có uy tín trong phát triển dự án.

- Con xin hỏi cô Hòa,
Gia đình con có mua miếng đất 200m2 tại phường 28, quận Bình Thạnh, TP HCM năm 2002, và có làm căn nhà tạm trên đó, năm 2015 khi luật đất đai mới có hiệu lực, con đi làm giấy tờ thì được phòng Tài nguyên - Môi trường trả lời: đất này không được làm sổ đỏ do vị trí đất không quy hoạch đất ở mà là đất hỗn hợp, con làm nhà tạm là sai quy định luật đất đai... Vậy nếu không có giấy tờ sở hữu con có gặp khó khăn gì khi nhà nước thu hồi đất, đền bù ra sao?
(Hoàng Hiền, 38 tuổi, 423 Thanh Đa, Bình Thạnh)

- Luật sư Trương Thị Hòa:

Chào Hiền,

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp bị thu hồi đất, nếu đất bị thu hồi không đủ điều kiện để đền bù giải tỏa thì sẽ được hỗ trợ khi đền bù giải tỏa. Trường hợp đã có nhà ở ổn định thì vẫn được xem xét việc tái định cư. Vì vậy, bạn cần trình bày rõ ràng đầy đủ trường hợp này khi thuộc diện quy hoạch giải tỏa.

Tôi không có hồ sơ để nghiên cứu đầy đủ và có ý kiến cụ thể. Tuy nhiên nếu thuộc trường hợp đất hỗn hợp và không thuộc khu quy hoạch giải tỏa thì có thể tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở để có thể cấp chủ quyền nhà. Vì vậy, bạn cần liên hệ với phòng Tài nguyên -Môi trường của quận để được hướng dẫn cụ thể hơn.

Chúc bạn may mắn và thuận lợi!

- Mua nhà bao gồm những giấy tờ gì, thủ tục làm từ đầu đến cuối ra sao, mong được chuyên gia hướng dẫn cụ thể? (nguyen phuc truong, 40 tuổi, hcm)

- Ông Nguyễn Xuân Gần:

Bạn không nêu rõ mua nhà ở đâu, tôi xin chia sẻ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư bạn cần xem kỹ hợp đồng, điều khoản thanh toán. các điều khoản khác trong hợp đồng.

- Nếu nhận chuyển nhượng lại từ một cá nhân khác, bạn thực hiện theo hướng dẫn của chủ đầu tư về việc giao dịch đúng quy định: hai bên thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, chủ đầu tư cấp giấy xác nhận của chủ đầu tư cho bạn xem như hoàn thành giao dịch.

- Kính chào các cô chú.

Hiện tại cháu dự đinh mua một căn hộ chung cư ở Gò Vấp, tình trạng căn hộ như sau: đã bàn giao nhà và đóng 95% giá trị, và 2% phí bảo trì, còn lại 5% thì khi làm sổ hồng mới trả.

Cháu mua lại căn hộ này từ một người bạn (người này là giao dịch ban đầu với chủ đầu tư). Như vậy khi cháu làm giấy tờ sang tên thì người bạn này cần làm những giấy tờ gì, và có cần công chứng hay không. Cháu xin chân thành cảm ơn. (nguyễn Vũ, 29 tuổi, Quang Trung, Gò Vấp, HCM)

- Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn.

Để đảm bảo quyền lợi đầy đủ cho bạn (bên nhận chuyển nhượng lại căn hộ), việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ nên thực hiện theo quy trình do Nhà nước quy định như sau.

Thứ nhất là chủ đầu tư cung cấp giấy tờ gồm: giấy xác nhận tình trạng căn hộ chuyển nhượng (khách hàng đang đứng tên, giá trị căn hộ, số tiền đã thanh toán, tình trạng vay ngân hàng, tình trạng thực hiện chủ quyền, …). Nhưng bạn lưu ý là chủ đầu tư chỉ cung cấp giấy xác nhận này nếu chưa nộp hồ sơ làm chủ quyền cho khách hàng lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đã nộp hồ sơ làm chủ quyền cho khách thì không thực hiện được việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ mà phải chờ đến khi hoàn tất chủ quyền mới sang nhượng chủ quyền căn hộ. Bản sao hóa đơn giá trị gia tăng tương ứng với toàn bộ số tiền khách hàng đã thanh toán.

Thứ hai là bên bán và bên mua đến Phòng công chứng để thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng. Khi đi công chứng, hai bên cần mang theo các hồ sơ do chủ đầu tư cung cấp cùng với hợp đồng mua bán căn hộ cấp cho khách hàng (bản chính) và các giấy tờ nhân thân (hộ khẩu, CMND, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, …) của hai bên.

Thứ ba là sau khi hoàn tất thủ tục công chứng chuyển nhượng, bên bán liên hệ Chi cục thuế tại địa bàn của dự án làm thủ tục kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản.

Thứ tư là sau khi hoàn tất thủ tục đóng thuế, hai bên cung cấp cho chủ đầu tư văn bản chuyển nhượng công chứng và hồ sơ nộp thuế (thông báo, biên lai nộp thuế, ..) để thực hiện văn bản xác nhận hoàn tất chuyển nhượng giữa hai bên.

Sau khi thực hiện xong các bước này và nhận đầy đủ các hồ sơ hợp đồng từ người bán, bạn sẽ được hưởng đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của căn hộ này với chủ đầu tư.

- Hàng nghìn người dân đi mua nhà, từng ấy người phải lên Sở Xây dựng và ngân hàng để hỏi về tính hợp pháp của dự án. Không biết Sở và ngân hàng có đủ thời gian, đủ người mà tiếp chừng ấy dân không? Chưa kể số hàng nghìn ấy còn nhân lên với hàng trăm dự án. (Điệp Lê, 31 tuổi, Phú Quốc)

- Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn.

Để mua dự án căn hộ, bạn cần quan tâm đến pháp lý xem đã được cấp phép xây dựng hay chưa, có bảo lãnh ngân hàng, đã hoàn tất phần móng và có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc dự án có đủ điều kiện mở bán.

Bạn có thể tra cứu những thông tin này trên website của Sở Xây dựng và bản thông tin của chủ đầu tư treo ngay tại dự án.

Cảm ơn các độc giả kenhbds.vn và chúc các bạn mua được căn hộ như ý và an toàn.

(Theo VnExpress)

Gửi bình luận của bạn